일조·조망·사생활 침해,
시뮬레이션 분석과
가치하락 감정을 직접 수행합니다.
2003년부터 법원 감정촉탁 489건. 자체 개발한 1분 단위 면분석 시뮬레이션으로 침해 정도를 측정하고, 그 결과를 토대로 재산가치 하락액을 감정합니다.
시뮬레이션 + 가치하락액
일조, 조망, 사생활침해 시뮬레이션 분석과 가치하락액 감정을 감정평가사가 동시에 수행합니다.
시뮬레이션 분석
직접 개발한 전문 프로그램으로 일조, 조망, 사생활침해의 정도를 정밀하게 분석합니다.
가치하락액 감정
20여 년간 일조권 감정 know-how를 보유한 전문 감정평가사입니다.
일조
가해건물에 의해 감정대상의 일조환경이 침해되는 정도를 분석합니다.
국내에서 가장 정밀한 1분 간격 면분석법
동지일 진태양시를 기준으로 오전 8시부터 오후 4시까지 1분 간격(혹은 1초 간격)으로, 분석대상 창에 직접 도달하는 일조면적이 창 면적의 50% 이상일 때를 일조 가능으로 보아 일조시간을 분석합니다.
② 동지일 08시~16시 사이 통틀어 4시간 이상 (총일조시간)
두 조건 중 하나라도 충족하면 수인 가능, 모두 미달하면 수인한도 초과로 판단합니다.
조망
가해건물에 의해 조망(압박감)이 침해되는 정도를 분석합니다. 감정대상 건물의 거실창을 대상으로, 창의 폭이 좌우 60°로 관찰되는 지점(창 폭 2m면 약 1.73m 후퇴한 지점)에서 소파에 앉은 눈높이(거실 바닥에서 약 1.3m)로 거실창을 정면으로 바라볼 때 보이는 외부경관을 분석합니다.
실무적으로 250m를 초과하는 외부건물은 조망감(압박감)에 영향을 주지 않는 것으로 보아, 250m 이내 외부건물을 대상으로 조망침해율(천공침해율)을 산출합니다.
사생활(프라이버시)
가해건물의 개구부에서 피해건물의 개구부를 내려다보는 거리와 각도를 감안하여 사생활침해 등급(1~10등급)을 산출합니다. 1등급이 가장 침해가 심하고 10등급은 침해가 없으며, 1~4등급은 심각한 사생활 침해로 봅니다.
가치하락액 감정
법원은 감정평가사를 감정인으로 지정하고, 감정인은 침해의 정도를 기초로 가해건물의 골조완공시점을 기준으로 피해 부동산의 가치하락액을 감정합니다. 가치하락액은 “침해가 전혀 없는 상태”를 가정한 시가(기초가액)에 침해율과 피해지수를 곱하여 산정합니다.
법원은 감정인이 산정한 가치하락액을 기준으로 건축물의 선후관계, 용도지역, 실제 이용상황, 가해건물이 주변에 비해 이례적인지 여부, 일조피해를 줄이기 위한 회피노력 등을 고려하여 손해배상액을 결정합니다.
감정평가사 제갈봉현
대법원 지정 특수분야(일조·조망) 전문 감정인
일조, 조망, 사생활 분석 · 가치하락액 감정평가
분석대상 창문 전체를 분석하는 면분석기법 적용
창문 중앙점만 분석하는 점분석기법에 비해 정밀도와 설득력이 뛰어난 면분석기법을 적용합니다. 5분 또는 30분 간격으로 분석하는 타 업체와 달리 1분 간격(혹은 초 단위)으로 분석하여 정밀도가 높습니다.
감정평가사 자격 보유 — 가치하락액 감정평가
2003년부터 현재까지 20년이 넘는 기간 동안 일조 침해로 인한 가치하락액 감정을 다양하게 수행하였습니다. 시뮬레이션과 가치하락액 감정을 감정평가사가 직접 수행합니다.
일조·조망 소송에서 자주 인용되는 대법원 판례
이미 그늘진 집에 새 건물이 들어섰다면 — 책임의 범위
이미 다른 건물로 일조방해를 받고 있던 피해건물은 연속 2시간·총 4시간 기준에 못 미쳐도 곧바로 수인한도 초과로 단정할 수 없다. 기존 건물의 기여분은 신축건물 소유자에게 전부 지울 수 없고, 손해배상액은 그 기여 정도를 반영해 산정한다.
판례 전문 보기 →조망침해율이 늘었다는 것만으로는 배상받을 수 없다
시야차단으로 인한 폐쇄감·압박감은 천공률·조망침해율뿐 아니라 이격거리와 건물 높이의 비율, 개구부 현황, 지역성 등을 종합해 판단한다. 배치관계가 그 지역에서 이례적이지 않다면 조망침해율 증가만으로 수인한도 초과를 인정할 수 없다.
판례 전문 보기 →손해배상 청구, 언제까지 할 수 있나 — 골조공사 완료 시점
위법한 건축으로 일조가 침해된 경우 손해배상청구권의 소멸시효는 원칙적으로 건물이 준공되거나 외부 골조공사가 완료된 때부터 진행한다. 그 시점에 일영의 증가가 멈추고 손해를 예견할 수 있기 때문이다.
판례 전문 보기 →최근 법원 감정 실적
주소만 알려주시면
침해 가능성을 사전 진단해 드립니다
가해건물과 피해건물의 주소로 침해 가능성을 먼저 살펴보고, 필요한 경우에만 저렴한 비용으로 개략분석을 진행합니다.